华谊兄弟会不会是下一个迪士尼?

标签: 华谊兄弟实景娱乐 来源:搜狐财经作者:《公司深读》史额黎2018-07-18
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[摘要]

7月13日,华谊兄弟宣布苏州电影世界将于7月23日开业,并称华谊兄弟实景娱乐开始进入守业运营的发展新阶段。

  原标题:华谊兄弟的“地产生意”

  延期多年的华谊兄弟电影世界(苏州)(下称苏州电影世界)终于要开业了。7月13日,华谊兄弟宣布苏州电影世界将于7月23日开业,并称华谊兄弟实景娱乐开始进入守业运营的发展新阶段。实景娱乐,是指依托华谊兄弟影视资源、结合地方文化打造的影视文旅实景项目,主要以电影小镇等形式呈现。

  华谊兄弟董事长王中军对实景娱乐给予厚望,他认为这是华谊兄弟跃升成为迪士尼的关键跳板。作为早期实景娱乐的掌舵人,他曾为公司设定了到2016年签约20个项目,未来实景娱乐年收入180亿元、年净利润18亿元的宏伟蓝图。

  但年报显示,截至2017年底,华谊兄弟已签约18个实景项目。华谊兄弟刚发布的2018年半年度业绩预告显示,其归属母公司的扣非净利润为2.29~2.59亿元,而该数据在一季报为2.53亿元。这意味着,华谊仍然在依靠年初两部走红的主控电影——《芳华》和《前任3》贡献利润。

  王中军在6月28日表示,苏州电影世界将于暑假开园,华谊长沙电影小镇、华谊南京电影小镇和建业华谊电影小镇(郑州)预计将于今年陆续开业。

  近期,笔者集中走访了上述4个项目,发现苏州电影世界基本竣工,其余3个小镇仍在施工中,郑州小镇的多位员工称项目不会在今年开业。对此,华谊兄弟方面表示,郑州小镇、长沙小镇等项目将于2018-2019年陆续开业。

  笔者还注意到,华谊已出资设立的11个实景项目均为轻资产模式,即与各地开发商和地方国资合作。唯一重资产的华谊影城(苏州)有限公司通过信托、银行贷款等方式使用资金或达41.6亿元。

  地产已经成为了华谊实景项目的标配。有被采访者称,缺少配套地产的长沙小镇因为资金压力,一度考虑过出售商铺。

  对此,华谊兄弟回应称,华谊影城(苏州)有限公司以项目公司作为融资主体独立融资,融资主要基于土地与在建工程抵押,信托、贷款等均是行业正常融资方式,不会对公司产生影响。

  延期2年半,苏州电影世界“复杂性非常大”

  距离苏州电影世界还有几公里的车程,笔者就清晰地看到一尊75米高雕像矗立在苏州工业园区的阳澄湖畔。该雕像根据华谊出品电影中的大佛打造而成。

  苏州电影世界官网称,它是以华谊兄弟自持电影知识产权为主题的电影文化体验项目,包括游乐项目、演艺、餐厅、商店等内容,由星光大道、集结号等6个主题区组成。

  6月29日,笔者在苏州电影世界看到,正门内的建筑和娱乐设施已经修建完毕。在东北侧的区域,仍有部分土路尚未铺设路面,地上堆积着木材和管道,一辆吊车正在过山车附近施工。

  一位头戴安全帽的施工人员说,除了该区域,园区的其他地方都建好了。过山车是园区内工程量最大的娱乐设施,还有2个月才能完工。他还表示,苏州电影世界将于7月下旬开业。

  在西侧的电影拍摄基地门前,一位安保人员也表示:“这段时间应该不会有剧组来了,现在都在准备7月的开业,到时候明星都会来。”

华谊兄弟电影世界(苏州)施工现场

  苏州电影世界能否如期开业,是华谊兄弟眼下的头等大事。华谊兄弟曾表示,苏州电影世界预计2015年底开业,之后又延期至2017年。

  笔者梳理今年以来华谊兄弟的《投资者关系活动记录表》和深交所互动易平台发现,相当一部分机构投资者和股民都在关心和询问苏州项目的进度。

  王中军在3月底的投资者交流会上表示:“我们管理层里有一个倒计时群,已经开始从每一天苏州电影世界到什么程度。”

  针对延迟开业的问题,苏州电影世界相关负责人曾向《中国经营报》解释,公司遇到的最大的挑战就是做什么,怎么做,如何将一个二维的电影落地变成实体的东西。

  在交流会上,王中军则强调了项目的“复杂性非常大”,“因为还有政府的安全验收、土木验收”,“它的进口设备非常多,安检上还需要有很大的突破”。

  尽管承认实景项目存在挑战,华谊兄弟还是展现了对标迪士尼乐园和环球影城的野心。王中军在交流会上称,“今年如果真的能开3到4家的话,那么基本上华谊在电影旅游上就站住了一个很好的位置。”

  郑州电影小镇“可能明年十一”开业

  管理层的表态直接体现在项目上。7月5日,“公司深读”在长沙岳麓区看到,长沙电影小镇游客服务中心门前竖立着一块红色展板,上面显示“倒计时85天”。

  现场员工称,一期项目意大利小镇将于9月28日开业,游客服务中心东侧的空地是二期项目老长沙地块,现在还没开始建。

  “公司深读”注意到,小镇南侧的低层建筑已经主体完工,显露出彩色的屋顶和外墙,北侧的高层建筑虽然封顶但被安全网环绕,工地上传来建筑机械此起彼伏的轰鸣声。

  一位施工人员称,低层建筑是商铺,高层建筑包括电影院和教堂,目前部分商铺正在做装饰。

华谊兄弟长沙电影小镇施工现场

  同样计划在国庆档开业的,还有南京电影小镇。7月2日,笔者在南京江宁区看到,南京小镇第一街区星影广场的大部分建筑也已主体完工,东北侧仍有2栋建筑处于框架结构施工阶段,西北侧有挖掘机正在进行土方作业。

  一位施工人员说,该项目将于10月1日剪彩,正门前的建筑已经框架完工,就差装修了。施工方中建二局东北分公司发布在新华网上的信息也显示,星影广场预计今年10月开业。

  根据南京市上秦淮文化旅游PPP项目资格预审公告,南京小镇将由张国立影视文化街区、画皮街区等6个分散的建筑群组成,但“公司深读”在小镇附近仅看到一处施工现场。

  地处郑州中牟县的建业华谊电影小镇,是4个项目中唯一未公布具体开业时间的。7月3日,笔者在郑州小镇看到,东侧有三四栋民国风格的建筑已经完工。西侧房屋露出了中国古建筑的屋脊轮廓,四周还未拆除绿色安全网。

  一位施工人员称,建筑房顶上的瓦还没装,内墙也没有刷,今年10月开不了业。郑州小镇配套住宅项目建业橙园的销售人员则表示,小镇今年暂时还不会开业,“对外开放可能明年十一左右”。

  据销售人员介绍,郑州小镇包含电影大道、意大利等3个主题街区。“它(郑州小镇)已经把主体建起来了,后期的路面包括外墙,现在还正在建。等它建成以后的话,可能还要考虑室内的装修,里面还需要做旧。”

  对于上述项目的建设进度,华谊兄弟方面称,郑州小镇、长沙小镇等项目正稳步推进,将于2018-2019年陆续开业。

  许下180亿宏愿,实景营收却不及预期

  外界习惯将华谊兄弟今日的困局归因于“去电影化”,这首先体现在前几年华谊兄弟的电影票房上。

  据天风证券统计,2014~2017年华谊兄弟国产片市场份额徘徊在6.3%~15.9%之间,但这一数据在2012、2013年均超过20%,居于行业首位。

  正是2014年,王中军提出“去电影化”概念,实景娱乐成为了华谊旗下的独立板块。当年12月,他在专访中描绘了实景娱乐板块的路线图:到2016年完成20个项目的签约,未来吸引6000万游客,每年收入180亿元,每年净利润18亿元。

  但2017年年报显示,品牌授权及实景娱乐板块营收2.58亿元,占总营收比重仅为6.56%。依靠年底2部主控电影及协助发行的1部进口电影的爆发,影视娱乐板块的营收大增至33.74亿元,占比为85.5%,仍是华谊兄弟的主要营收来源。

  相比于影视娱乐板块40%左右的毛利率,品牌授权及实景娱乐板块的毛利率一直接近100%。王中军在6月底称,实景娱乐板块采用轻资产模式,现在的利润基本上来源于品牌授权收入。

  “通过品牌授权和知识产权入股项目,具体包括前期的品牌授权和IP输出、建设期的指导规划、后期的管理运营。盈利模式包括:前期项目确定时的品牌授权费,项目建成后运营过程中按约定获得经营性收入分成,以及根据在项目中所占股权获得投资收益。”华谊兄弟方面则对轻资产模式做出了更详细的定义。

  工商信息显示,实景娱乐板块的经营实体——华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司(下称华谊实景)共对外投资12家项目公司。这些公司分别注册在深圳、合肥等地,经营范围均包含房地产开发或园区开发。

华谊实景投资的11家轻资产项目公司

  笔者统计发现,除华谊影城(苏州)有限公司(下称华谊苏州)外,华谊实景均为华谊方面唯一的出资人。在这11家公司中,华谊实景持股比例为1%~40%不等,认缴投资额在1000万元至1亿元之间,符合王中军轻资产的设想。

  这些项目公司的出资人包括国企、民企和个人,控股股东一般为地产商或城投公司。其中,济南、南京等6个项目公司的股东有地方国资背景。包含华谊电影小镇在内的南京上秦淮文化旅游项目,还尝试了PPP模式。

  另外,华谊兄弟实景板块的民企合作对象,以恒大、建业等地产商为主。

  苏州项目投资较大,为融资尝试“明股实债”

  股权结构较为复杂的华谊苏州,则由于华谊方面投资较大,被外界称为重资产项目。

  工商信息显示,华谊苏州由华谊实景、苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司、苏州广大投资集团有限公司在2011年分别出资2.25亿元、1.5亿元、1.25亿元设立,华谊实景占股45%。

  2015年,阳澄湖半岛开发公司、苏州广大撤资,华谊华章(天津)文化投资管理有限公司、景致(天津)文化信息咨询有限公司接手其余65%的股份。华谊华章为华谊兄弟参股子公司,景致文化股东之一杨蒨与华谊兄弟公告中提及的员工杨蒨同名。

  一年后,华谊苏州又进行了2次增资。文昊佳美(天津)企业管理咨询有限公司、中国民生信托有限公司分别出资3.999亿元、1.5亿元持有华谊苏州38.1%、14.3%的股份。文昊佳美母公司的控股股东为深圳平安大华汇通财富管理有限公司,实际控制人为中国平安。

华谊苏州截至2017年底的股权结构

  笔者查询某专业信托网站,发现民生信托曾发行名为“至信269号华谊兄弟电影世界集合资金信托计划”的信托产品,其资金用途为对华谊苏州进行股权增资并向其发放信托贷款,发行规模2.62亿元,预计收益6.8%。

  其风控措施为“如项目公司未按约定还本付息,则由华信超越公司受让标的债权,并支付转让价款”。据民生信托官网披露,该信托产品共发行8期,累计成立规模6.62亿元,产品类型均为房地产类。

  某信托网站还收录有名为“华信风云-实景1号私募股权投资基金”的私募产品,其资金用途为最终投资于华谊实景的股权,发行规模3亿元,预计收益9%~10%.中基协官网显示,华信风云实景系列共包含3只基金,均为“正在运行”状态。

  网上流传的募资信息称,该基金的还款来源为华信超越(北京)投资有限公司到期回购,风控措施为华信超越对该基金担保。工商信息显示,华信超越间接投资了北京华信实景股权投资合伙企业(有限合伙),后者在2014年斥资1.73亿元从华谊兄弟手中受让了华谊实景46%的股份。

  笔者发现,上述2款产品均有收益不与被投资企业经营业绩挂钩、到期回购或还本付息的特点,与银监会、中基协文件中定义的“明股实债”颇为接近。但随着去年底非标融资监管收紧,“明股实债”转型已是大势所趋。

  民生信托官网显示,截至目前,除规模2.62亿的优先一期外,其余7期信托产品全部于2017年11月清算。今年1月,华谊兄弟接手了民生信托持有的华谊苏州股份。

  华谊苏州负债21亿,同时开发别墅酒店

  除了股东出资和苏州项目的信托贷款外,华谊兄弟实景项目还动用了大量银行借款。

  年报显示,截至2017年底,华谊兄弟总资产201.55亿元,总负债96.02亿元,资产负债率为47.6%。华谊兄弟持有货币资金为42.3亿元。

  据报道,2015年华谊兄弟与平安银行签署300亿元战略合作协议,王中军表示300亿元投融资包括基金形式股权投资和银行贷款。

  报道称,这些融资将主要用于实景娱乐,因为该板块资金量需求最大。但王中军也强调:“这300亿未必都是贷给华谊的,只是由华谊牵头,是贷给各个项目,每个项目需要体量非常大。”

  具体到苏州电影世界,王中军表示:“综合使用资本光这一个项目就是30亿的银行资金,当然(还)不算股东用钱。”

  年报显示,华谊苏州2017年营收1.46亿元,总资产32.19亿元,但总负债也达到了21.68亿元,资产负债率为67.4%。

  对此,华谊兄弟方面称,苏州电影世界的投资总额为35亿元。苏州电影世界项目以项目公司作为融资主体独立融资,融资主要基于土地与在建工程抵押,信托、贷款等均是行业正常融资方式,不会对公司产生影响。

  王中磊则在6月底直言,苏州电影世界变成重资产“只是一个阶段”,“这个模式初期很难取得所有人信任,因此我们就要自己努力,包括我们可能要投入较大资金”。他还否认了华谊做房地产的说法,“我们也玩不转房地产那些事情”。

  但至少目前,华谊苏州仍在开展房地产业务。6月30日,华谊兄弟艺术家村的销售人员告诉“公司深读”,该项目在售的是一期纳米别墅,价格360万起,均价约3.9万/平方米。二期别墅将于7月8~9日开盘,三期现在还没建。

  销售人员还称,华谊苏州共开发有3个项目,包括电影世界、艺术家村和悦榕庄酒店,酒店还没有建完。房天下数据显示,华谊苏州在2012年以5.96亿元底价拍下阳澄湖半岛的7幅地块,总面积62.99万平方米,包含3幅文体娱乐地块和4幅商服地块。

华谊兄弟艺术家村及酒店6地块施工现场

  笔者按照华谊艺术家村总平面图走访发现,4、7地块的别墅已经建好;6地块的别墅和酒店处于停工状态;5地块尚未出现地面建筑。

  6地块的施工人员说,该地块的土建部分完工了80%,并将于8月复工,停工的原因是要改图纸。5地块的施工人员抱怨道,他们2017年8~9月进场后一直停工,现在土方还没开挖,塔吊也没有组装。

  对此,华谊兄弟方面回应称,华谊兄弟艺术家村首期于2016年10月开盘,目前签约率接近70%,稳步去化中;近期拟继续推出二期房源。

  地产项目成多个华谊小镇的标配

  在其他地产商控股的华谊实景项目上,房地产更成了标配。多家政府网站信息显示,海口观澜湖华谊冯小刚电影公社、深圳华谊兄弟文化城的项目公司均开发了房地产。

  对此,华谊兄弟方面称,华谊实景娱乐业务在项目中所占股权获得的投资收益,“不仅包括实景项目收益,也包括项目周边配套地产项目收益”。

  7月4日,郑州小镇配套项目建业橙园的销售人员说,该项目的价格和开盘时间还没有定。谈及郑州小镇,销售人员称:“这是政府的硬性要求,你必须把这种文化产业建好,或者说建得差不多,然后我们再给证件。你要说你的文化产业不动,可能你后期住宅用地就没法动。”

  政府文件的表述部分印证了上述说法。2017年,中牟县国土资源局公告称,决定挂牌出让7幅地块,总面积32.21万平方米,由2幅批发零售地块和5幅商品住房地块组成。

  公告同时对竞买人资格做出了极其严格限定:对上述地块需整体竞买;商业地块必须建设综合电影主题小镇;竞买人或其关联公司须是国内影视娱乐行业上市5年以上公司,须具备电影文化产业类项目开发经验、开业案例等。

  最终,华谊兄弟参股子公司河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司以11.09亿元底价竞得上述7幅地块,建业橙园用地即为其中之一。

建业华谊电影小镇(郑州)配套住宅建业橙园

  “在主题公园领域,最典型的是”主题公园+地产“开发模式,居住用地大、土地成本低,在主题公园的带动下能产生较大的房地产溢价,同时加速了投资回收,这也是中国大部分主题公园一直采用的开发模式。”中国主题公园研究院研究员周鸣岐曾分析称。

  而没有配套地产的长沙小镇,已经出现了资金压力的传闻。多家房产网站显示,长沙小镇的开发商华谊兄弟(长沙)电影文化城有限公司正在出售商铺,均价3—6万/平方米。

  长沙小镇的现场员工却在7月6日表示:“我们商铺不卖,只招租。”

  一位准备去长沙小镇工作的人士向“公司深读”透露:“这边的负责人也说了,当时有资金压力,考虑卖商铺,后来想一想,还是不卖了。”

  “它(长沙小镇)相对来说会比较难,它纯粹是依靠招商。前期资金投资过大,没有考虑运营经营方面的压力。”该人士说。

编辑:yvonne

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